Fisco… Aree edificabili, ammessa prova contraria da parte dei contribuenti. Delibere comunali non hanno valore imperativo

Ma come deve essere calcolato il valore di un’area edificabile?  

Una importante novità emerge in merito al valore che le giunte comunali assegnano periodicamente alle aree edificabili: le delibere comunali non hanno valore imperativo, in quanto fondate su presunzioni.

Così il giudice tributario è libero di valutare i valori deliberati e il contribuente può sempre provare il contrario rispetto alla deliberazione, dimostrando che i valori individuati nelle delibere comunali non sono in linea con i valori di mercato.

A stabilirlo è la Corte di Cassazione con la sentenza 17248 del 27 giugno 2019.

Per i giudici di legittimità, le delibere che individuano i valori delle aree edificabili sulla base di elementi di presunzione, sono utilizzabili dal giudice tributario ma al tempo stesso non hanno valore imperativo e ammettono prova contraria.

Dunque, ciò significa che le delibere della giunta comunale, nella quale s’indicano i valori delle aree edificabili per IMU e TASI, possono essere contestate dal contribuente e quindi liberamente valutabili dal giudice.

La Corte di Cassazione, tuttavia, con l’ordinanza n.15313/2018, ha già chiarito che la delibera ha effetto retroattivo e il Comune è legittimato ad applicare i valori anche per gli anni precedenti. Anche in questo caso il contribuente può contestare quei valori.

Ma come deve essere calcolato il valore di un’area edificabile?  

I criteri adottati per il calcolo sono la zona territoriale di ubicazione del sito, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso consentita, gli oneri per gli eventuali lavori e i prezzi medi rilevati sul mercato di aree aventi uguali caratteristiche.

Nelle ipotesi di edificazione di un fabbricato, la base imponibile IMU è calcolata dal valore dell’area (non è considerato il valore del fabbricato in fase di realizzazione) dalla data d’inizio dei lavori di costruzione a quella di ultimazione oppure fino al momento in cui il fabbricato è utilizzato, se questo momento è antecedente al momento di ultimazione dei lavori.

Fatto molto importante è stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 4969/2918, dove si precisa che i Comuni possono accertare i valori delle aree edificabili in misura maggiore a quelli fissati dallo stesso ente se questi valori sono inferiori a quelli indicati in atti pubblici o privati di cui l’ufficio tributi sia in possesso o a conoscenza.

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